Порядок определения кадастровой стоимости земельных участков, как базы для целей налогообложения, арендной платы за использование земли, стартовой цены, при выкупе земельных участков, до сих пор порождает большое количество споров.

Установленные методики определения кадастровой стоимости земельного участка, рассчитывают кадастровую стоимость, как правило выше рыночной. Нередко происходят технические ошибки, либо оценщики используют недостоверную информацию об объекте недвижимости,  что побуждает землепользователей и землевладельцев защищать свои права административном и судебном порядке.

Рассмотрение данной категории споров судами, породило за последние три года, определенный массив судебной практики. Высший арбитражный суд уже высказывался относительно споров, в которых принимают участие юридические лица (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 февраля 2014 г. N 13839/13), однако разъяснений высшей инстанции, снимающих большинство спорных вопросов данной категории дел до настоящего времени не было.

Постановление Верховного суда РФ № 28 от 30.06.2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», рассматривает детально всю процедуру разрешения кадастровых споров, делая отсылки в том числе к Кодексу административного судопроизводства, который вступает в сентябре 2015 года.

Постановлением Верховный Суд уточнил круг лиц, участников такого спора, место рассмотрения спора, даже перечень документов, прилагаемых к заявлению, обстоятельства, которые должны быть установлены при рассмотрении дела и многие другие важные положения.

В том числе Постановление определяет порядок доказывания и распределяет обязанности по доказыванию, на которых хочется остановиться подробней.

Так в соответствии с Постановлением, доказыванию подлежат:

—  принадлежность земельного участка заявителю (для чего к заявлению в обязательном порядке прикладываются нотариально удостоверенные копии правоустанавливающих документов на земельный участок);

— соблюдение юридическими лицам досудебного порядка (обращение в уполномоченных административный орган);

— основания возникновения спора и дата утверждения оспариваемой стоимости;

— в случае оспаривания кадастровой стоимости по основаниям  недостоверности сведений, использованных при определении стоимости, Верховный суд требует приобщения при подаче заявления документов  и иных данных, подтверждающих наличие кадастровой и (или) технической ошибки. К таким сведениям и документам, Верховный суд относит доказательства, подтверждающие неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

 

При этом пункт 11 Постановления указывает, что отсутствие названных документов является основанием для оставления заявления без движения в соответствии со статьей 136 ГПК РФ, статьей 130 КАС РФ, а в случае неустранения указанных в определении судьи недостатков — основанием для его возвращения (пункт 1 части 1 статьи 135 ГПК РФ, пункт 7 части 1 статьи 129 КАС РФ, части 4 и 5 статьи 246 КАС РФ).

 

Факт отсутствия отчета об оценке, составленного на дату по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость и экспертного заключения саморегулирующей организации, также будут основаниями для оставления заявления без рассмотрения.

 

Пункт 19 Постановления указывает, что обязанность по доказыванию недостоверности сведений об объекте и величины его рыночной стоимости лежит на заявителе. При этом заинтересованное лицо (государственный орган), возражающее против заявления обязано доказать свои доводы. Стороны могут признать один из отчетов достоверным и заключить соглашение о примирении.

Постановление предписывает судам проверять не только достоверность отчета, но и соответствие лица, которое его составило требованиям законодательства об оценке, указывая, что например отсутствие страхования гражданской ответственности лица, подготовившего отчет, не дает возможность рассматривать отчет о рыночной стоимости как допустимое доказательство.

Верховный суд не исключает, что по делу для дачи разъяснений суду могут быть вызваны специалисты, оценщик, составивший отчет может быть вызван в качестве свидетеля, для разъяснения неясностей и неточностей, а также по делу может быть назначена экспертиза.

 

Постановления Верховного суда, разъясняющие порядок применения норм по определенным категориям споров, всегда имеют большое практическое значение для судов и практикующих юристов. Рассмотренное Постановление снимает большинство спорных вопросов правоприменительной практики, оставляя за скобками главный вопрос – несовершенной, основанной на спорных показателях  методики определения кадастровой стоимости. Поскольку именно введение и применение норм, допускающих двоякое применение и толкование, а также несовершенный порядок ее применение привело к возникновению отдельной категории дел и нагромождению противоречивой судебной практики, для единообразного применения которой требуется вмешательство Верховного суда. С учетом того, что методики применения положений о порядке определении кадастровой стоимости продолжают «совершенноствоваться», роль судебных органов в целях защиты прав землевладельцев и земплепользователей, сложно переоценить.