Коронавирус, Президент и аренда.

Является ли объявление апреля нерабочим месяцем форс- мажором для арендаторов

Вчера  Президент осчастливил нас еще тремя нерабочими неделями, а это значит, что многие из нас не начнут с понедельника использовать свои арендованные офисы, но будут вынуждены оплатить счета по аренде и коммунальным платежам.

undefined

Что нам делать? Какие правовые механизмы можно задействовать в ситуации, когда невозможно использовать арендованное имущество и это зависит не от вас и не от вашего арендодателя.

Является ли ситуация на рынке аренды, сложившаяся после Указа Президента от 02 апреля 2020 года форс-мажорной для арендаторов и арендодателей и какие последствия она влечет для сторон договора аренды?

Рассмотрим типичную для сегодняшних дней ситуацию:

  1. Ваша организация попадает в перечень тех, чья деятельность должна быть приостановлена до 30 апреля 2020 года и вы реально приостанавливаете деятельность.
  2. Арендодатель также приостанавливает деятельность и блокирует доступ в арендуемые вами помещения (если вы арендуете помещение в бизнес-центре).
  3. Вы не можете использовать
  4. Вы не можете оплатить аренду по причине выручки.

Разбираемся по порядку: что такое форс-мажор? Форс-мажо́р — непредсказуемое событие (например, стихийное бедствие или эпидемия), независящее от воли сторон, участвующих в сделке, но ведущее к невозможности исполнения договорных обязательств. Используется как термин преимущественно в международном законодательстве.

Чаще всего перечень событий, которые стороны определяют как форс мажор указывается в отдельном разделе договора, там указывается, какие именно события можно считать форс мажором и какие последствия наступление такого события влечет для сторон.

Гражданский кодекс такого понятия не содержит, но содержит ограничение (исключение) ответственности за неисполнение обязательств в следствии наступления обстоятельств непреодолимой силы: непредсказуемых (чрезвычайных) событий (ч.3 ст. 401 ГК РФ).

Чрезвычайность события (обстоятельства) подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях.

Событие (обстоятельство) считается непредотвратимым, если любой никто из тех, кто делает такой же бизнес, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий.

Получается, что пандемия коронавируса и объявление апреля нерабочим месяцем и как следствие приостановление деятельности практически всех предприятий, являются чрезвычайными и непреодолимыми событиями.

Однако, как это влияет на исполнение обязательств по аренде, в частности на сроки оплаты арендной платы?

Обязан ли арендодатель предоставить отсрочку на время президентского апреля? Я считаю, что нет, поскольку у арендодателей отсутствуют другие причины, кроме отсутствия денежных средств оплачивать аренду: банки работают, чрезвычайно положение не объявлено. При этом, отсутствие денежных средств не является обстоятельством непреодолимой силы поскольку так прямо указано в части 3 ст. 401 (отсутствие денежных средств не является обстоятельством непреодолимой силы).

Однако, объявленный президентом нерабочим апрель является безусловным основанием для изменения условий договора аренды, например предоставления «арендных каникул», общего уменьшения размера арендной платы, исключения из нее коммунальных услуг и тд. Право требовать изменения условий договора аренды предоставлено нам ст. 451 ГК РФ (существенно изменились обстоятельства, настолько, что если бы стороны могли предвидеть, договор вообще бы не заключался или был заключен на других условиях).

Кроме того, в соответствии с частью 4 ст. 614 ГК РФ, арендаторы имеют право требовать уменьшения арендной платы в случае, если условия пользования имуществом существенно ухудшились. Поскольку условия использования арендованного имущества в нерабочем апреле не просто ухудшились, а стали невозможными, у арендаторов есть все права требовать изменения условий аренды в сторону уменьшения.

Если у вас есть вопросы, связанные с арендой – свяжитесь с нами +79219487381 (он Viber и Whatsapp). Подписчикам блога консультации – бесплатные!

Берегите себя и ваших близких.

Коронавирус, Президент и аренда.: 4 комментария

  1. Подскажите, пожалуйста, если мы осуществляем медицинскую деятельность, то есть медцентр, и не попадаем в разряд предприятий, которые не могут осуществлять деятельность, то арендодатель вправе нам отказать в изменении арендной ставки?

    Нравится

    1. Дмитрий

      Зависит от того, ограничили ваши местные власти работу вашей медицинской организации или нет. Есть ли у вас обязанность объявлять апрель нерабочим?

      Нравится

  2. Дмитрий

    Анна, возможно падение спроса ввиду действий властей можно рассматривать как обстоятельства непреодолимой силы

    Нравится

Добавить комментарий

Заполните поля или щелкните по значку, чтобы оставить свой комментарий:

Логотип WordPress.com

Для комментария используется ваша учётная запись WordPress.com. Выход /  Изменить )

Google photo

Для комментария используется ваша учётная запись Google. Выход /  Изменить )

Фотография Twitter

Для комментария используется ваша учётная запись Twitter. Выход /  Изменить )

Фотография Facebook

Для комментария используется ваша учётная запись Facebook. Выход /  Изменить )

Connecting to %s